マンション売却の税金はいくら？3,000万円控除の計算方法と適用条件【2026年版】

マンション売却にかかる税金は、売却益（譲渡所得）がある場合のみ発生します。居住用マンションなら「3,000万円特別控除」を使えるため、売却益が3,000万円以下であれば税金はゼロになります。

この記事でわかること：

• 譲渡所得（売却益）の計算方法
• 短期・長期譲渡の税率の違い（39.63% vs 20.315%）
• 3,000万円特別控除の適用条件と注意点
• 税金がゼロにならないケースと対策
• 確定申告の手順

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譲渡所得（売却益）の計算方法

税金はまず「いくら儲かったか（譲渡所得）」を計算してから求めます。

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

用語	内容	具体例
売却価格	実際に売れた金額	5,000万円
取得費	購入価格＋購入時諸費用（仲介手数料・印紙税など）	3,500万円
譲渡費用	売却時の仲介手数料・解体費用・測量費など	175万円

計算例

3,500万円で購入したマンションを5,000万円で売却した場合：

譲渡所得 = 5,000万円 − 3,500万円 − 175万円 = 1,325万円

この1,325万円に対して税金がかかります。

取得費が不明な場合は「5%」を使う

購入時の売買契約書や領収書が見つからない場合、取得費は**売却価格の5%**として計算できます。

取得費（概算） = 売却価格 × 5%

例：5,000万円で売却 → 取得費 = 250万円として計算。実際の購入価格より低くなるため、税負担は大きくなります。書類は必ず保管しておくことが重要です。

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税率：所有期間によって大きく変わる

マンションの売却益（譲渡所得）に対する税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

税率差の影響

譲渡所得が1,000万円の場合：

• 短期（5年以下）：1,000万円 × 39.63% ≒ 396万円
• 長期（5年超）：1,000万円 × 20.315% ≒ 203万円

約193万円の差になります。購入から5年以内に売却を検討している場合は、税率が倍近く変わる点に注意してください。

10年超所有の場合はさらに優遇

所有期間が10年を超える居住用マンションには、軽減税率の特例があります。

譲渡所得の額	税率
6,000万円以下の部分	14.21%
6,000万円超の部分	20.315%

長く住んだマンションを売る場合、3,000万円控除と組み合わせることで大幅な節税が可能です。

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3,000万円特別控除とは？

居住用マンションを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 − 3,000万円（特別控除）

先ほどの例（譲渡所得1,325万円）では：

課税譲渡所得 = 1,325万円 − 3,000万円 = −1,675万円（＝ゼロ）

→ 税金ゼロになります。

売却益が3,000万円を超えるケース（例：2,000万円で買って7,000万円で売った場合）は、超過分に税金がかかります。

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3,000万円控除の適用条件

以下の全条件を満たす場合に適用できます。

必須条件

1. 売却時点で居住していた（または転居後3年を経過する年末までに売る）
2. 売却した年の前年・前々年に同特例を使っていない
3. 売り手・買い手が親族でない（配偶者・直系血族・生計一の親族など）
4. 住宅ローン控除との併用不可（売却した年は住宅ローン控除の適用を受けられない）

適用できないケースに注意

状況	適用可否
転居後3年以内に売却	○ 適用可
転居後3年超（翌年以降）に売却	✕ 適用不可
別荘・投資用マンション	✕ 適用不可
3年前に同特例を使用	✕ 適用不可
親族への売却	✕ 適用不可
買換え特例を同年に使用	✕ 適用不可

賃貸に出してから売る場合は要注意：転居後すぐに賃貸に出した場合でも、転居から3年後の年末を過ぎると特例が使えなくなります。「貸してから売るか、すぐ売るか」はタイミングが重要です。

→ 不動産売却のベストタイミングは？

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税金がゼロにならないケース

ケース1：購入より安く売れた（売却損が出た）場合

売却価格が取得費を下回った場合はそもそも税金ゼロです。ただし損失を他の所得と相殺（損益通算）できる特例もあります（ローン残債があり損失が出た場合は損益通算・繰越控除の対象になる場合あり）。

ケース2：売却益が3,000万円超の場合

売却益が3,000万円を超えると、超過分に税金がかかります。

計算例：2,000万円購入 → 6,500万円売却（諸費用200万円）

譲渡所得 = 6,500万円 − 2,000万円 − 200万円 = 4,300万円
課税対象 = 4,300万円 − 3,000万円 = 1,300万円
税額（長期・10年超の場合）= 1,300万円 × 14.21% ≒ 185万円

ケース3：投資用・賃貸中マンションを売却する場合

居住用でない場合は3,000万円控除が使えません。長期所有なら20.315%、短期なら39.63%の税率がそのままかかります。

→ マンション売却の費用は売却価格の5〜7%

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確定申告の手順

マンションを売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です（控除を使わず税金がゼロの場合も、3,000万円控除を適用するには申告が必要）。

必要書類

書類	入手先
売買契約書（売却時）	取引時に受け取る
売買契約書（購入時）	自分で保管していたもの
仲介手数料の領収書	不動産会社から
登記事項証明書	法務局
住民票の除票（転居済みの場合）	市区町村

申告の流れ

1. 国税庁の確定申告書等作成コーナー（e-Tax）にアクセス
2. 「分離課税の譲渡所得」を選択
3. 売却・購入時の数字を入力
4. 3,000万円特別控除の適用チェック
5. 申告書を提出（e-Tax または税務署窓口）

計算が複雑と感じる場合は、**税理士への相談（費用：3〜8万円程度）**か、売却を依頼した不動産会社経由で紹介を受けることも選択肢です。

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まとめ

項目	ポイント
計算式	売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 = 譲渡所得
税率	5年以下39.63%、5年超20.315%、10年超14.21%
3,000万円控除	居住用マンションで大半は税金ゼロ
注意点	転居後3年超・投資用・親族売買は適用不可
確定申告	翌年2〜3月・控除適用でも申告必要

税金の有無と金額は、購入時の書類（売買契約書）が残っているかに大きく左右されます。書類がある人は実際の取得費で計算、ない人は5%概算で計算することになります。

→ 首都圏マンション売却の査定はどこに頼む？

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