公開: 2026年3月28日著者: 住まい相場ナビ編集部

住宅ローンは何歳まで借りられる？年齢制限と審査のポイント【2026年版】

住宅ローンは借入時年齢20〜70歳、完済時年齢75〜80歳が多くの金融機関の上限。40代・50代で借りる場合の返済期間・月返済額・審査通過の条件を早見表で解説。

住宅ローンには年齢制限があります。多くの金融機関では借入時年齢：20〜70歳未満、完済時年齢：75〜80歳未満が上限です。40代・50代でも借りられますが、返済期間が短くなるため月々の返済額が増える点に注意が必要です。

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住宅ローンの年齢上限まとめ

※金融機関によって異なります。最新情報は各機関に確認してください。

フラット35は特に年齢制限が緩く、借入時年齢の上限がないため、65歳以降でも完済時年齢が80歳未満であれば申し込みが可能です。

完済時年齢80歳を上限とした場合の最長返済期間は以下のとおりです。

50歳以上は返済期間が短くなるため、同じ借入額でも月々の返済額が増加します。

借入時年齢	返済期間	月々返済額	総返済額
40歳	35年	約7.1万円	約2,971万円
45歳	35年	約7.1万円	約2,971万円
50歳	30年	約7.9万円	約2,836万円
55歳	25年	約9.1万円	約2,729万円
60歳	20年	約11.5万円	約2,753万円

50歳で借りると40歳と比べて月約8,000円、60歳では月約4.4万円も返済額が増加します。

65歳定年を超えた後の返済計画が求められます。退職金・年金・貯蓄などで完済できる見通しがあるかどうかが審査の判断材料になります。

50代以降は返済期間が短くなるため月々の返済が重くなります。返済負担率35%以内（年収が高めであれば審査通過しやすい） が基本的な審査基準ですが、定年後は収入が下がることも加味されます。

多くの住宅ローンは団信への加入が条件です。健康状態によっては加入できない場合があります。持病がある場合は「ワイド団信」（加入審査が緩い）を取り扱う金融機関を探す必要があります。

50代で借りると返済期間が25〜30年になります。月返済が重くなる分、ボーナス払い依存にしないことが重要です。収入が安定している間は多めに返済しつつ、退職後に返済が残る場合の備えも考えておきましょう。

60歳以降の収入は現役時代より大幅に下がるのが一般的です。定年（60〜65歳）までに返済が終わる計画にするか、定年後も返済が続く場合は退職金・年金での一括繰上返済を視野に入れた計画を立ててください。

40代で住宅ローンを組む場合、返済期間の前半（10〜20年後）と子どもの大学進学時期が重なることが多いです。教育費が年100〜200万円増加する時期に返済負担率がどうなるかを事前に確認してください。

年齢が上がるほど月返済が増えるため、借入可能額（返済負担率25%以内を保てる額）は実質的に下がります。

エンジニアとして会社を経営する運営者が個人で立ち上げたメディア。賃貸暮らしの立場から「住宅の相場をちゃんと数字で理解する」をテーマに、記事とシミュレーターツールで情報を提供しています。