住宅購入の予算はいくら？年収・頭金・諸費用から総予算を計算する方法【2026年版】

住宅購入の総予算は「借入可能額＋頭金（自己資金）－諸費用」で決まります。年収500万円の場合、フラット35の審査基準（返済負担率35%・金利1.8%・35年）で借入可能額は約3,700万円、諸費用は200〜400万円が目安です。

年収別 住宅購入予算の目安（2026年版）

年収	借入可能額（上限）	安全ラインの借入額	諸費用の目安
300万円	約2,200万円	約1,500万円	100〜250万円
400万円	約2,900万円	約2,000万円	150〜300万円
500万円	約3,700万円	約2,600万円	200〜400万円
600万円	約4,400万円	約3,100万円	250〜450万円
700万円	約5,100万円	約3,600万円	300〜500万円
800万円	約5,900万円	約4,100万円	350〜600万円

※借入可能額は返済負担率35%・金利1.8%・35年の場合の目安。安全ラインは返済負担率25%で試算。

この記事でわかること：

• 「いくらまでなら家を買える？」を年収から逆算する5ステップ
• 頭金・諸費用の金額の考え方
• 月々の返済額と家計の安全ラインの確認方法

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住宅購入の予算を決める5ステップ

ステップ1：借入可能額の上限を把握する

借入可能額は「年収×返済負担率÷月利×調整係数」で決まりますが、簡易目安として年収の6〜7倍が上限の目安です（金利1.8%・35年の場合）。

年収	借入可能額の目安（上限）
300万円	約1,800〜2,200万円
400万円	約2,400〜2,900万円
500万円	約3,100〜3,700万円
600万円	約3,700〜4,400万円
700万円	約4,300〜5,100万円
800万円	約4,900〜5,900万円

ただし「上限まで借りる」のは危険です。生活費・教育費・老後資金を考えると、**安全な借入額は上限の70〜80%**が目安です。

詳しい計算は 住宅ローンはいくら借りられる？年収別の目安 で確認できます。

ステップ2：頭金（自己資金）の金額を決める

頭金は一般的に購入価格の10〜20%が推奨されています。ただし「頭金ゼロ」でも住宅ローンを組める金融機関はあります。

頭金の考え方

頭金の割合	メリット	デメリット
0%（フルローン）	手元に現金を残せる	借入額が増え、総利息も増える
10%	バランスが取れる	審査の際の評価がやや下がる場合あり
20%以上	借入額が減り、金利優遇を受けやすい	生活資金が減るリスク

住宅金融支援機構の調査では、住宅購入時の頭金の全国平均は物件価格の約20〜25%です。ただし「頭金を多く入れるために生活資金がゼロになる」のは避けてください。緊急予備費として生活費3〜6か月分（目安150〜300万円）は手元に残すことが大原則です。

頭金の準備方法は 住宅購入に必要な頭金はいくら？ で詳しく解説しています。

ステップ3：諸費用を計算する

住宅購入時には物件価格とは別に諸費用がかかります。新築・中古で金額が異なります。

諸費用の目安

物件の種類	諸費用の目安
新築マンション	物件価格の3〜5%（ローン手数料・火災保険など）
新築戸建て（建売）	物件価格の3〜5%
中古マンション・戸建て	物件価格の6〜10%（仲介手数料が加わる）
注文住宅	建物価格の5〜10%（つなぎ融資手数料など追加あり）

3,000万円の物件を購入する場合の諸費用（目安）

費目	金額（目安）
登記費用（登録免許税・司法書士）	10〜20万円
住宅ローン手数料・保証料	50〜80万円
火災保険・地震保険（10年）	20〜40万円
印紙税	1〜2万円
固定資産税精算分	5〜15万円
仲介手数料（中古の場合）	約100万円（3%＋6万円）
引越し費用・家具	30〜80万円
合計	約120〜350万円

諸費用の詳細は 住宅購入の諸費用はいくら？ で確認してください。

ステップ4：月々の返済額と家計を照合する

借入額が決まったら、月々の返済額を計算して家計への影響を確認します。

月々の返済額の目安（元利均等・金利1.8%・35年）

借入額	月々の返済額（目安）
2,000万円	約6.4万円
2,500万円	約8.0万円
3,000万円	約9.6万円
3,500万円	約11.2万円
4,000万円	約12.8万円
4,500万円	約14.4万円

安全ラインの確認式

月々返済額 ÷ 月収（額面） = 返済負担率
→ 25%以下が安全ライン（審査基準の35%とは別）

例：月収40万円（年収480万円）の場合、25%以下は月10万円以内が安全な返済額の目安です。

月々の返済額が気になる場合は 住宅ローン返済計算シミュレーター で試算してください。

ステップ5：総予算を計算する

以上のステップをまとめると、以下の計算式で総予算が出ます。

購入できる物件価格 ＝ 借入額（安全ライン） ＋ 頭金 ─ 諸費用

年収500万円の場合の計算例（頭金200万円・中古マンション）

項目	金額
借入可能額（安全ライン・返済負担率25%）	約2,600万円
＋頭金	200万円
─ 諸費用（物件価格の8%を想定）	─約200万円
購入できる物件価格の目安	約2,600万円

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「年収の何倍まで」よりも月々返済で考える

住宅価格の目安として「年収の5〜7倍」が一般に言われますが、実際は月々の返済額が家計に無理なく収まるかが重要です。

同じ年収600万円でも、共働きか一馬力か、子どもの有無、教育費の見込みによって「無理のない返済額」は大きく変わります。

年収別の詳しい住宅価格目安は 年収別に見る「買える家の価格」目安 を参考にしてください。

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予算を決める際のよくある失敗

失敗1：諸費用を頭金から出して残高が枯渇する

「頭金300万円を用意した」と思っても、諸費用に200万円使ってしまうと実質の頭金は100万円に。頭金とは別に諸費用分を確保しておくことが必要です。

失敗2：変動金利の現在値だけで月々返済を計算する

変動金利0.6%で計算した返済額を基準にすると、金利が1.5〜2%に上昇した時点で月々の負担が大幅に増えます。シミュレーションは固定金利（1.5〜2.5%）でも必ず確認しましょう。

失敗3：管理費・修繕積立金・固定資産税を含めない

マンションの場合、月々の返済額に加えて管理費（月1〜3万円）・修繕積立金（月1〜2万円）・固定資産税（年10〜20万円）がかかります。これを含めた住居費総額で家計を判断することが重要です。

失敗4：「審査が通る額＝安全な額」と思い込む

返済負担率35%は審査の上限であり、生活に余裕のある水準ではありません。食費・光熱費・教育費・貯蓄などを加味すると、実際の安全ラインは25%以下が目安です。

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まとめ

• 住宅購入の総予算は「借入可能額＋頭金－諸費用」で計算する
• 借入可能額は年収の6〜7倍が上限だが、安全ラインは70〜80%
• 諸費用は物件価格の5〜10%（中古は10%前後）を別途用意する
• 月々返済額が月収の25%以下に収まるかを確認する

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