住宅ローンの計算方法【2026年版】元利均等・元金均等の仕組みをわかりやすく解説

住宅ローンの返済額は「借入額・金利・返済期間」の3つで決まります。 この3つの関係を理解しておくと、返済計画を立てる際の判断がしやすくなります。

住宅ローンの返済方式は2種類

住宅ローンには、主に2つの返済方式があります。

返済方式	特徴
元利均等返済	毎月の返済額が一定。最初は利息が多く、後から元本が減っていく
元金均等返済	毎月の元金返済が一定。返済初期の負担が大きく、後半に軽くなる

日本の住宅ローンは元利均等返済が主流です。

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元利均等返済の仕組み

元利均等返済では、毎月の返済額（元本＋利息）が一定になるよう計算されます。

返済の初期は利息の比率が高く、徐々に元本への充当が増えていきます。

計算式のイメージ

月々返済額 = 借入額 × 月利 × (1 + 月利)^返済回数
                ÷ { (1 + 月利)^返済回数 − 1 }

※月利 = 年利 ÷ 12

この計算式は「アニュイティ計算式（年金現価係数の逆数）」と呼ばれます。 詳しい計算式と具体例は 住宅ローン月々返済の計算式 で解説しています。

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借入額・金利・返済期間の関係

3つの要素が月々返済額にどう影響するかを整理します。

① 借入額が増えると

借入額に比例して月々返済が増えます。

借入額	月々返済（金利1.5%・35年）
2,000万円	約6.1万円
3,000万円	約9.2万円
4,000万円	約12.3万円
5,000万円	約15.4万円

② 金利が上がると

金利が上がると月々返済も増え、利息の総額が大きく膨らみます。

金利	月々返済（3,000万円・35年）
0.5%	約7.8万円
1.0%	約8.5万円
1.5%	約9.2万円
2.0%	約9.9万円
3.0%	約11.6万円

金利1%の差が総返済額に与える影響は 住宅ローンの総返済額はいくらになる？ で解説しています。

③ 返済期間を延ばすと

返済期間を延ばすと月々の負担は下がりますが、利息総額は増えます。

返済期間	月々返済（3,000万円・金利1.5%）
20年	約14.5万円
25年	約12.0万円
30年	約10.4万円
35年	約9.2万円

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元金均等返済との比較

	元利均等	元金均等
毎月の返済額	一定	返済初期が多く、後半は減る
返済初期の負担	少ない	大きい
総返済額（利息）	やや多い	少ない
向いている人	返済計画を立てやすくしたい	早期に元本を減らしたい

元利均等の方が毎月の支払いが安定しているため、多くの住宅ローンで採用されています。

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返済負担率も合わせて確認する

月々返済額が決まったら、年収に対して無理のない水準かを確認しましょう。

安全な目安は返済負担率25%以内です。

例：年収600万円の場合、月々返済の安全ライン＝約12.5万円（600万円 × 25% ÷ 12）

返済負担率の計算方法は 住宅ローン返済負担率の計算方法 で詳しく解説しています。

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自分の条件で試算する

借入額・金利・返済期間を入力すると、月々返済額・総返済額を計算できます。

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まとめ

• 住宅ローンの返済方式は「元利均等」と「元金均等」の2種類
• 元利均等は毎月一定額。日本の住宅ローンの主流
• 借入額・金利・返済期間の3つで月々返済が決まる
• 期間を延ばすと月々は下がるが、総利息は増える

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