住宅ローンの総返済額はいくらになる？月返済との差・金利別シミュレーション

住宅ローンは「月々返済額」だけを見て決めてしまいがちですが、利息を含めた総返済額で比較することが重要です。

同じ3,000万円のローンでも、金利によって総返済額は数百万円〜1,000万円以上変わります。

結論：総返済額 = 借入額 + 利息の合計

総返済額 = 月々返済額 × 返済回数

月々返済額10万円・35年返済なら：

10万円 × 12ヶ月 × 35年 = 4,200万円（総返済額）
借入額3,000万円に対して、利息分が1,200万円

月々10万円を払い続けても、実際に手元から出ていくお金は借入額より大きくなります。

借入3,000万円・35年返済：金利別 総返済額シミュレーション

金利	月々返済額	総返済額	うち利息
0.5%	約7.8万円	約3,264万円	約264万円
1.0%	約8.5万円	約3,574万円	約574万円
1.5%	約9.2万円	約3,910万円	約910万円
2.0%	約9.9万円	約4,199万円	約1,199万円
2.5%	約10.8万円	約4,521万円	約1,521万円
3.0%	約11.6万円	約4,875万円	約1,875万円

金利が0.5%から2.0%に上がると、総返済額は約935万円増えます。

借入額別：金利1.5%・35年返済の総返済額

借入額	月々返済額	総返済額	うち利息
1,500万円	約4.6万円	約1,955万円	約455万円
2,000万円	約6.1万円	約2,607万円	約607万円
2,500万円	約7.7万円	約3,258万円	約758万円
3,000万円	約9.2万円	約3,910万円	約910万円
3,500万円	約10.7万円	約4,562万円	約1,062万円
4,000万円	約12.3万円	約5,213万円	約1,213万円

金利1%の差で総返済額はどれだけ変わるか

借入3,000万円・35年返済において、金利が1%違うと総返済額は約625万円変わります。

比較	総返済額の差
金利0.5% → 1.5%	約646万円
金利1.0% → 2.0%	約625万円
金利1.5% → 2.5%	約611万円

金利を0.5%下げるだけで数百万円の節約になるため、金利選びが重要です。

金利の種類（固定・変動）による違いは 固定金利と変動金利どちらが得？ で解説しています。

返済期間を短くすると総返済額はどう変わるか

借入3,000万円・金利1.5%の場合、返済期間別の総返済額の比較です。

返済期間	月々返済額	総返済額	うち利息
20年	約14.5万円	約3,473万円	約473万円
25年	約12.0万円	約3,603万円	約603万円
30年	約10.4万円	約3,735万円	約735万円
35年	約9.2万円	約3,910万円	約910万円

35年より20年で返すと、月々返済が増えますが利息が約437万円少なくなります。

月々返済と総返済のバランスをシミュレーションしてみましょう。

総返済額を抑える3つの方法

1. 金利の低いローンを選ぶ

変動金利は現時点（2026年）で固定より低い傾向があります。 ただし将来の金利上昇リスクがあるため、総額比較には注意が必要です。

2. 頭金を増やして借入額を減らす

借入額が少ないほど利息の総額も減ります。 頭金100万円増やすと、利息が約30〜50万円（金利・期間による）減る計算になります。

3. 繰り上げ返済を活用する

余裕ができたタイミングで繰り上げ返済（元本を一部返済）すると、残りの利息を大幅に減らせます。

月々返済の負担が適切かを確認する

総返済額だけでなく、月々の返済が収入に対して重すぎないかも確認が必要です。

返済負担率（月返済 ÷ 月収入）が25%以内に収まるかどうかの基準は、 住宅ローンの返済負担率の目安 でご確認ください。

まとめ

• 総返済額 = 月々返済額 × 返済回数（≠ 借入額）
• 3,000万円・35年・金利1.5%の総返済額は約3,910万円（利息約910万円）
• 金利1%の差で総返済額は600〜650万円変わる
• 返済期間を短くすると月々返済は増えるが、利息総額は大幅に減る

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