住宅ローンの年収は手取り・額面どちらを使う？借入可能額への影響を解説【2026年版】
住宅ローンの審査は「額面年収」、生活ベースの安全確認は「手取り年収」で考えるのが正解。年収500万円・600万円の具体的な借入可能額への影響と、無理なく返せる目安を解説します。
住宅ローンを検討するとき「年収っていくらで計算すればいい？手取り？額面？」と迷う方は多いです。
結論から言うと、目的によって使い分けるのが正解です。
| 目的 | 使う年収 |
|---|---|
| 住宅ローン審査の通過可否を確認する | 額面年収（税込み年収） |
| 実生活で無理なく返せる金額を判断する | 手取り年収 |
この2つを混同すると「審査は通ったが毎月の生活が苦しい」という状況に陥りやすくなります。
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無料で間取りプランをもらう審査で使われるのは「額面年収」
金融機関・フラット35はいずれも**源泉徴収票・確定申告書に記載された額面年収（税込み年収）**を審査基準とします。
審査で使われる計算式
返済負担率（審査用）= 年間返済額 ÷ 額面年収 × 100
フラット35の審査基準は以下の通りです。
| 額面年収 | 返済負担率の上限 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30%以内 |
| 400万円以上 | 35%以内 |
ネット銀行・メガバンクも概ね同様の基準を採用しています。
「手取り年収で計算した返済負担率」は審査では使われない
手取り年収は所得税・住民税・社会保険料を引いた後の金額です。金融機関は控除後の金額ではなく、税込みの年収をベースに審査します。
よくある誤解として「手取り年収で35%以内なら大丈夫だろう」と考えるケースがありますが、審査基準は額面年収に対して設定されているため、別の話になります。
借入可能額は「額面年収」で計算される
借入可能額（いくら借りられるか）も、額面年収を使って算出されます。
額面年収別の借入可能額の目安
下記は返済期間35年・金利1.8%（固定）・返済負担率35%の場合の試算です。
| 額面年収 | 借入可能額（目安） |
|---|---|
| 300万円 | 約1,590万円 |
| 400万円 | 約2,520万円 |
| 500万円 | 約3,150万円 |
| 600万円 | 約3,780万円 |
| 700万円 | 約4,410万円 |
| 800万円 | 約5,040万円 |
※返済負担率35%・金利1.8%・35年返済での上限目安です。実際の審査では信用情報・勤続年数なども影響します。
生活の安全ラインは「手取り年収」で確認する
審査には通っても、実際の生活が苦しくなるケースを避けるためには、手取り年収ベースで月々返済の割合を確認することが重要です。
額面年収と手取り年収の目安
| 額面年収 | 手取り年収（目安） | 手取り率 |
|---|---|---|
| 300万円 | 約240万円 | 約80% |
| 400万円 | 約315万円 | 約79% |
| 500万円 | 約390万円 | 約78% |
| 600万円 | 約465万円 | 約77% |
| 700万円 | 約540万円 | 約77% |
| 800万円 | 約610万円 | 約76% |
※社会保険料・所得税・住民税控除後の目安。家族構成・控除内容によって変わります。
手取りに対する返済割合の安全ライン
| 手取り年収 | 手取り月収 | 余裕あり（20%） | 標準（25%） | やや高め（30%） |
|---|---|---|---|---|
| 240万円（額面300万円） | 20万円 | 4.0万円 | 5.0万円 | 6.0万円 |
| 315万円（額面400万円） | 26万円 | 5.3万円 | 6.6万円 | 7.9万円 |
| 390万円（額面500万円） | 32.5万円 | 6.5万円 | 8.1万円 | 9.8万円 |
| 465万円（額面600万円） | 38.8万円 | 7.8万円 | 9.7万円 | 11.6万円 |
手取りに対して20〜25%以内を目安にするとゆとりのある返済計画になります。
実例：年収500万円の場合
- 額面年収: 500万円 → 手取り約390万円
- 借入可能額の目安: 約3,150万円（審査上の上限）
- 金利: 1.8%（固定）、35年返済の場合の月々返済：約10.2万円
額面ベースの返済負担率
122万円 ÷ 500万円 × 100 = 24.4%（余裕あり）
→ 審査基準（35%以内）は十分クリア。
手取りベースの返済負担率
122万円 ÷ 390万円 × 100 = 31.3%
→ 手取りに対しては31%超。教育費・老後積立も考えるとやや高めの水準です。
「審査に通る借入上限」と「安心して払える手取り基準」は異なることがわかります。
年収別：審査通過額 vs 手取り安全ライン の比較
| 額面年収 | 審査通過の借入上限（35%） | 手取り安全ライン（25%）の借入目安 |
|---|---|---|
| 400万円 | 約2,520万円 | 約1,800万円 |
| 500万円 | 約3,150万円 | 約2,250万円 |
| 600万円 | 約3,780万円 | 約2,700万円 |
| 700万円 | 約4,410万円 | 約3,150万円 |
「審査上の上限」は「安心して返せる金額」より600万〜1,000万円ほど高くなることが多いです。
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家づくりの提案を一括で受け取るまとめ
- 住宅ローン審査では「額面年収（税込み）」を使って返済負担率・借入可能額を計算する
- 実生活での安全ラインは「手取り年収」に対して20〜25%以内を目安にする
- 「審査に通る」＝「無理なく返せる」ではない
- 手取りベースで確認することで、生活費・教育費・老後資金を圧迫しない計画が立てられる
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