住宅ローン金利の推移【2026年版】今後の見通しと選び方
住宅ローンの変動金利は2024年に日銀が利上げを開始し0.5%前後に上昇。フラット35は1.8〜2.0%台。過去10年の金利推移データと2026〜2027年の見通しを解説します。
住宅ローンの変動金利は、2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除して以降、上昇局面に転じました。2026年3月現在、主要ネット銀行の変動金利は0.4〜0.7%前後、フラット35（21〜35年）は1.8〜2.3%台で推移しています。
この記事でわかること：
- 過去10年（2016〜2026年）の変動・固定・フラット35の金利推移
- 2024〜2026年の金利上昇局面の背景
- 2026〜2027年の見通しと日銀の動向
- 金利タイプ別の選び方のポイント
過去10年の住宅ローン金利推移
下表は変動金利（主要ネット銀行の最優遇金利）・固定10年（メガバンク目安）・フラット35（21〜35年）の推移です。
| 年 | 変動金利（目安） | 固定10年（目安） | フラット35（目安） |
|---|---|---|---|
| 2016年 | 0.5% | 0.9% | 1.3% |
| 2017年 | 0.5% | 1.0% | 1.4% |
| 2018年 | 0.5% | 1.1% | 1.4% |
| 2019年 | 0.5% | 0.7% | 1.2% |
| 2020年 | 0.4% | 0.6% | 1.3% |
| 2021年 | 0.4% | 0.7% | 1.3% |
| 2022年 | 0.4% | 1.0% | 1.7% |
| 2023年 | 0.4% | 1.5% | 1.8% |
| 2024年 | 0.5% | 1.8% | 1.9% |
| 2025年 | 0.6% | 2.0% | 2.1% |
| 2026年（現在） | 0.4〜0.7% | 1.9〜2.2% | 1.8〜2.3% |
※変動金利は各行の最優遇金利の目安。実際の適用金利は審査結果・金融機関により異なります。
2016〜2023年：超低金利時代
日銀のゼロ金利・マイナス金利政策のもと、変動金利は約10年間0.4〜0.5%で安定推移しました。フラット35もコロナ禍の2020〜2021年に1.3%前後まで低下。この時期に借りた人は歴史的な低金利の恩恵を受けました。
2024年〜：金利上昇局面へ
2024年3月、日銀はマイナス金利政策を解除してゼロ金利に転換。同年7月にはさらに政策金利を0.25%に引き上げました。これを受けて各金融機関の変動金利は段階的に上昇し、フラット35も海外長期金利の上昇を受けて2%台に乗せました。
住宅ローンの金利とは？仕組みと種類を解説も参照してください。
2026〜2027年の金利見通し
日銀の動向
2026年3月時点で、日銀の政策金利は0.5%前後で推移しています。市場コンセンサスでは「2026年内にさらに0.25%の利上げがあるかどうか」が焦点です。
見通しのシナリオ
| シナリオ | 変動金利（2027年末予測） | フラット35（2027年末予測） |
|---|---|---|
| 現状維持（利上げなし） | 0.5〜0.7% | 1.8〜2.0% |
| 追加利上げ1回（+0.25%） | 0.7〜1.0% | 2.0〜2.3% |
| 追加利上げ2回（+0.5%） | 1.0〜1.3% | 2.2〜2.5% |
- 日本の景気・物価が想定通りであれば緩やかな利上げが続く可能性が高い
- 海外経済の悪化・円高局面では利上げが止まるシナリオも残る
- フラット35は米国長期金利・日本国債利回りの影響を受けるため、変動金利より先行して動くことがある
変動金利利用者への影響
変動金利は「5年ルール・125%ルール」により急激な月返済額の変動は抑えられますが、返済額が据え置かれた分だけ元金が減らず、長期的な総支払額は増えます。特に2024年以降に変動金利で借りた場合は、返済シミュレーションを定期的に見直すことが重要です。
金利タイプ別の選び方
変動金利が向いているケース
- 借入期間が10〜15年程度（短期で完済できる）
- 繰上返済の予定がある
- 金利が上昇した際に対応できる貯蓄・収入がある
- 5〜10年以内に住み替えを検討している
固定金利（フラット35）が向いているケース
- 35年フルで返済する予定
- 共働きでなく、収入変化リスクが高い
- 月々の返済額を確定させてライフプランを立てたい
- 将来の金利上昇リスクをとれない
詳しくはフラット35と変動金利どちらが得？および固定金利と変動金利どちらが得？をご覧ください。
まとめ：2026年の結論
- 変動金利は2024年以降の日銀利上げで0.5〜0.7%前後に上昇。超低金利時代の終焉
- フラット35は1.8〜2.3%台。固定費用としては「借りやすい水準」がまだ続く
- 2026〜2027年は追加利上げの可能性があり、変動金利利用者は定期的な見直しが必要
- 短期完済・繰上返済予定なら変動、長期・収入変化リスクありなら固定が基本的な選び方
金利差による総返済額の差を具体的に試算したい場合は、下のツールをご活用ください。
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