住宅ローン変動金利のリスク【2026年版】金利1%上昇で返済はいくら増える？
変動金利1%上昇で3000万円・35年ローンは月々約+1.8万円増加。金利上昇時の返済増加額の試算表と、変動金利を安全に使える人の3条件を解説します。
日銀の利上げが続く2026年、変動金利で住宅ローンを借りている人の「金利が上がったらどうなる？」という不安が高まっています。
この記事では金利が上昇した場合に月々の返済額がどれだけ増えるかを試算表で示し、変動金利を安全に使うための条件を解説します。
この記事でわかること：
- 金利0.5%・1.0%・1.5%上昇時の返済額増加シミュレーション
- 変動金利の仕組みと「5年ルール・125%ルール」の注意点
- 変動金利で安全に借りられる人の3条件
変動金利の現状（2026年）
| 時期 | 変動金利の目安（主要ネット銀行） |
|---|---|
| 2020〜2023年 | 0.2〜0.4%前後 |
| 2024年（利上げ開始） | 0.3〜0.5%前後 |
| 2025〜2026年 | 0.4〜0.7%前後 |
| 2027年以降（予測） | 0.5〜1.0%前後（利上げ継続なら） |
2024年以降の日銀利上げで、超低金利時代は終わりつつあります。ただし2026年時点でも固定金利（フラット35：1.8〜2.3%）と比べると変動金利はまだ1%以上低い水準です。
金利上昇で返済額はいくら増える？【試算表】
借入3,000万円・返済期間35年の場合
| 変動金利 | 月々返済額 | 変化額 | 年間追加負担 |
|---|---|---|---|
| 0.5%（現在） | 約77,800円 | — | — |
| 1.0%（+0.5%） | 約81,800円 | +4,000円 | +48,000円 |
| 1.5%（+1.0%） | 約85,900円 | +8,100円 | +97,200円 |
| 2.0%（+1.5%） | 約90,200円 | +12,400円 | +148,800円 |
| 2.5%（+2.0%） | 約94,700円 | +16,900円 | +202,800円 |
借入4,000万円・返済期間35年の場合
| 変動金利 | 月々返済額 | 変化額 | 年間追加負担 |
|---|---|---|---|
| 0.5%（現在） | 約103,700円 | — | — |
| 1.5%（+1.0%） | 約114,500円 | +10,800円 | +129,600円 |
| 2.0%（+1.5%） | 約120,200円 | +16,500円 | +198,000円 |
金利が1%上昇すると、3000万円借入で月約8,000〜10,000円の返済増加になります。
→ 自分の条件で試算したい場合は住宅ローン金利差シミュレーターをご活用ください。
変動金利の仕組みと落とし穴
変動金利は「半年ごとに見直し」される
変動金利は通常半年ごとに金利が見直されます。ただし実際の返済額はすぐには変わりません。
5年ルールと125%ルールの仕組み
多くの銀行が採用している「5年ルール」と「125%ルール」があります。
5年ルール
- 金利が上昇しても、5年間は月々の返済額を変えない
- ただし元本・利息の内訳が変わる（利息分が増え、元本返済が減る）
125%ルール
- 5年後の返済見直しで、増額は現在の返済額の125%（1.25倍）が上限
- 月々返済8万円なら上限10万円まで
「未払い利息」が発生するリスク
金利が急激に上昇した場合、月々の返済額が利息分すら賄えない「未払い利息」が発生することがあります。
| ケース | 状況 |
|---|---|
| 通常 | 月々返済額 ≧ 利息分 → 元本が減っていく |
| 未払い利息発生 | 月々返済額 ＜ 利息分 → ローン残高が増える |
5年ルール・125%ルールがあっても、完済時に一括請求が発生するリスクがあります。借入時に確認が必要です。
変動金利と固定金利、どちらが有利か
| 状況 | 有利な金利タイプ |
|---|---|
| 金利が今後ほぼ変わらない | 変動金利（低金利のメリットをフルに享受） |
| 金利が緩やかに上昇（年0.2%以下） | 変動金利（有利な場合が多い） |
| 金利が今後1%以上上昇する | フラット35・固定金利（総返済額で並ぶ or 上回る） |
2026年の損益分岐点シミュレーションはフラット35と変動金利どちらが得？をご覧ください。
変動金利を安全に使える人の3条件
すべての人が変動金利でリスクを抱えるわけではありません。以下の3条件に当てはまる人は、変動金利でも安全に借りやすいです。
条件①：返済負担率が手取りの20%以下
返済負担率が低いほど、金利上昇の影響を吸収しやすくなります。
- 月収30万円の手取り → 月返済6万円以下が安全圏
- 月収40万円の手取り → 月返済8万円以下が安全圏
条件②：繰上返済できる余裕資金がある
金利上昇リスクに備えて、ローン残高を早期に減らす戦略が有効です。
- 年収の1〜2年分の現金・流動資産がある
- 年100万円以上の繰上返済ができる見通しがある
条件③：返済期間が15〜20年以内
返済期間が短いほど、金利上昇の影響を受ける期間も短くなります。
- 借入額が少なめ（2,000万円以下）
- 頭金を多く入れて残債を減らしている
変動金利のリスクを抑える対策
対策①：金利上昇シナリオを事前にシミュレーションする
「金利が1%上がったら月々いくら増える？」を数字で把握しておくだけで、精神的な余裕が変わります。
対策②：繰上返済で元本を減らす
金利が上昇する前に繰上返済で残高を減らしておくと、金利上昇時の影響を小さくできます。
→ 住宅ローン繰上返済のメリット・デメリット【2026年版】
対策③：定期的に固定金利への借り換えを検討する
金利が上昇フェーズに入ったと感じたら、固定金利への借り換えを検討します。
- 借り換えコスト（手数料・登記費用）：30〜50万円程度
- 残債が1,000万円以上・残期間10年以上あると借り換えの効果が出やすい
まとめ
- 変動金利1%上昇で3000万円・35年ローンは月々**+約8,000〜10,000円**の増加
- 5年ルール・125%ルールで即座の影響は緩和されるが、未払い利息リスクもある
- 変動金利を安全に使うには「返済負担率20%以下」「繰上返済の余裕」「短期完済計画」が条件
- 金利上昇リスクを取りたくない人はフラット35（全期間固定）が安心
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