住宅ローンの金利とは？仕組みと種類をわかりやすく解説【2026年版】
住宅ローンの金利の仕組みと、変動金利・固定金利・固定期間選択型の3種類の違いをわかりやすく解説。選び方の基準や金利が返済に与える影響も整理します。
住宅ローンを検討するとき、最初に理解しておきたいのが「金利」です。
金利が変わるだけで、月々の返済額も総返済額も大きく変わります。 仕組みを理解しておくことで、自分に合うローンを選びやすくなります。
この記事では、
- 住宅ローンの金利とは何か
- 金利の種類（変動・固定・固定期間選択型）
- 金利が返済額に与える影響
をわかりやすく解説します。
住宅ローンの金利とは
住宅ローンの金利とは、借りたお金に対して支払う利息の割合です。
年率で表示されるのが一般的で、たとえば「金利1.0%」であれば、 1,000万円を1年間借りると利息は約10万円になります。
住宅ローンは借入期間が長い（多くは35年）ため、 金利の差が総返済額に与える影響は非常に大きくなります。
住宅ローンの金利の種類
住宅ローンの金利タイプは大きく3種類に分かれます。
1. 変動金利型
金利が市場の金利動向に合わせて定期的に見直されるタイプです。
- 見直し：年2回（4月・10月が一般的）
- 適用金利は半年ごとに変わる可能性がある
- 返済額の変更は5年ごとが多い（5年ルール・125%ルール）
- 現在の金利水準は3タイプの中で最も低い
メリット：金利が低い局面では総返済額を抑えやすい デメリット：将来の金利上昇リスクを自分で負う
2. 全期間固定金利型（フラット35など）
借入時の金利が返済終了まで変わらないタイプです。
- 代表例：フラット35（住宅金融支援機構）
- 返済額が最初から最後まで確定する
- 変動金利より金利水準が高め
メリット：将来の金利上昇に左右されない安心感 デメリット：変動金利が低い局面では割高になりやすい
3. 固定期間選択型
借入後の一定期間（3年・5年・10年など）は固定金利で、 期間終了後に再度金利タイプを選べるタイプです。
- 固定期間中は返済額が変わらない
- 固定期間終了後は変動 or 固定を再選択
- 全期間固定より低く、変動より高いことが多い
メリット：固定期間中の安心感と、全期間固定より低い金利 デメリット：固定期間終了後の金利が読めない
金利の種類と特徴まとめ
| タイプ | 金利水準 | 返済額の安定性 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 変動金利型 | 低め | 変動する | 繰上返済を積極的にできる人 |
| 固定期間選択型 | 中程度 | 固定期間中は安定 | 一定期間だけ安心感が欲しい人 |
| 全期間固定型 | 高め | 最後まで安定 | 長期の見通しを重視する人 |
金利が1%違うと返済はどれくらい変わる？
借入額3,500万円・返済35年で試算すると、
| 金利 | 月々返済の目安 | 総返済額の目安 |
|---|---|---|
| 0.5% | 約9.1万円 | 約3,817万円 |
| 1.0% | 約9.9万円 | 約4,157万円 |
| 1.5% | 約10.7万円 | 約4,515万円 |
| 2.0% | 約11.6万円 | 約4,888万円 |
金利が1%上がるだけで、総返済額は350〜370万円程度増える計算になります。
変動金利を選ぶ場合に気をつけること
変動金利は金利水準が低いメリットがある反面、次のリスクがあります。
- 今後の政策金利上昇による金利上昇リスク
- 返済額が増えたときの家計への影響
- 繰上返済の余力がないとリスクが高まる
特に、返済負担率がギリギリの状態で変動金利を選ぶのは危険です。 余裕を持った返済計画のもとで選ぶことが重要です。
固定金利 vs 変動金利、どちらを選ぶ？
「どちらが得か」という正解は、将来の金利動向次第のため断言できません。 大切なのは、自分のリスク許容度と返済計画に合った選択をすることです。
- 将来の金利上昇に不安がある → 固定金利寄りに検討
- 繰上返済で早期完済を狙う → 変動金利が合いやすい
- 一定期間後に売却・住み替えを検討している → 固定期間選択型も候補に
固定金利・変動金利の詳しい比較はこちらで解説しています。
金利差による返済額をシミュレーションする
金利が変わると月々返済・総返済額がどれくらい変わるかは、 次のツールで試算できます。
月々返済額の全体像を確認したい方はこちらも活用できます。
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まとめ
住宅ローンの金利には、変動・固定期間選択・全期間固定の3タイプがあります。
- 金利が低いほど月々返済・総返済額は少なくなる
- 変動金利は低いが将来の上昇リスクを負う
- 全期間固定は高いが返済計画が立てやすい
「最も低い金利を選ぶ」ではなく、自分の家計に合ったリスク許容度で選ぶのが重要です。
住宅ローンの比較を始めたい方は、こちらも参考にしてください。
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