フラット35と変動金利どちらが得？2026年シミュレーションで徹底比較
フラット35（1.9%）vs 変動金利（0.5%）の差は3,000万円35年で総返済額約714万円。ただし変動金利上昇リスクを考慮すると判断は逆転しうる。損益分岐点と選び方を解説。
フラット35（金利1.9%目安）と変動金利（0.5%目安）では、3,000万円・35年返済で月々約1.7万円・総返済額約714万円の差があります。ただし変動金利が今後上昇した場合、この差は縮まり逆転するケースもあります。
この記事でわかること：
- フラット35と変動金利の月々返済・総返済額の具体的な差（3,000万円試算）
- 変動金利が何%まで上昇すると「フラット35の方が得」になるか
- 年収・ライフプラン別の選び方チェックリスト
複数の住宅会社から間取りプラン・資金計画・土地情報を無料で一括提案してもらえます。
無料で間取りプランをもらう結論：月々・総返済額の差（3,000万円・35年）
| ローンタイプ | 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | うち総利息 |
|---|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.5% | 約7.8万円 | 約3,276万円 | 約276万円 |
| フラット35 | 1.9% | 約9.5万円 | 約3,990万円 | 約990万円 |
| 差額 | 1.4% | 約1.7万円/月 | 約714万円 | 約714万円 |
金利が変わらなければ、変動金利の方が35年で約714万円お得になります。
ただし「金利が変わらない」という前提がいつまで成立するかが、判断の核心です。
2026年の金利動向：変動金利は上昇しつつある
| ローンタイプ | 2020年頃 | 2024年 | 2026年（現在） |
|---|---|---|---|
| 変動金利（主要ネット銀行） | 0.4〜0.6% | 0.3〜0.5% | 0.4〜0.7% |
| フラット35（21〜35年） | 1.3〜1.7% | 1.8〜2.1% | 1.8〜2.3% |
日本銀行は2024年以降、政策金利の引き上げを段階的に実施しています。変動金利は底を打ち、緩やかな上昇局面に入りつつあります。
損益分岐点：変動金利が何%で逆転するか
変動金利が上昇した場合に、フラット35との総返済額が逆転するシミュレーションです。
借入3,000万円・35年返済の場合：
| 変動金利シナリオ | 総返済額（試算） | フラット35との差 |
|---|---|---|
| ずっと0.5%のまま | 約3,276万円 | フラット35より▼714万円お得 |
| 10年後に1.5%上昇 | 約3,700万円（推計） | フラット35より▼290万円お得 |
| 10年後に1.9%上昇 | 約3,990万円（推計） | ほぼ同等 |
| 10年後に2.5%超 | 約4,200万円超（推計） | フラット35の方がお得 |
※変動金利は元利均等・5年ルール・125%ルールを考慮した概算。実際の金融機関の条件により異なります。
損益分岐点のポイント：変動金利が借入期間中に平均1.9%前後まで上昇すると、フラット35と総返済額はほぼ同等になります。
借入金額別の月々返済差（2026年・金利差1.4%で比較）
| 借入金額 | 変動0.5%・35年 | フラット35・1.9%・35年 | 月々差 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約5.2万円 | 約6.3万円 | 約1.1万円 |
| 3,000万円 | 約7.8万円 | 約9.5万円 | 約1.7万円 |
| 4,000万円 | 約10.4万円 | 約12.6万円 | 約2.2万円 |
| 5,000万円 | 約13.0万円 | 約15.8万円 | 約2.8万円 |
借入金額が大きいほど月々の差・総返済額の差も大きくなります。
変動金利の「5年ルール・125%ルール」とは
変動金利には金利上昇時の急激な返済増を抑えるルールがあります。
- 5年ルール：金利が変わっても返済額は5年間変わらない
- 125%ルール：返済額の上限は現在の125%まで
ただし、返済額が据え置かれても利息は増えており、元本が想定通り減らない（未払い利息の発生）リスクがあります。
フラット35が向いている人
- 長期的な家計計画を固定したい：子育て・教育費が重なる時期に返済額が増えることを避けたい
- 自営業・フリーランス：収入が不安定なため金利上昇リスクを回避したい
- 繰上返済を積極的に行う予定がある：フラット35は繰上返済手数料が無料
- 金利上昇局面が長期化すると予想している：将来の金利水準を高めに見込む場合
変動金利が向いている人
- 10年以内に繰上返済・完済の見通しがある：期間が短いほど金利差のメリットが出やすい
- 返済負担率に余裕がある：金利1%上昇時に月2〜3万円増えても耐えられる家計
- 定期的に金利動向をチェックできる：上昇が続くようなら固定への借り換えを検討できる
- 頭金が多い・借入期間が短い：リスクが小さい
フラット35の借入可能額を確認する
年収別のフラット35の借入可能額はこちらで確認できます。
複数の住宅会社から間取りプラン・資金計画・土地情報を無料で一括提案してもらえます。
家づくりの提案を一括で受け取るまとめ
- 現状（2026年）はフラット35と変動金利の差が月1〜3万円・35年総返済で500〜800万円
- 金利が変わらなければ変動金利が有利、金利上昇が続けばフラット35が有利
- 損益分岐点は変動金利が期間中に平均1.9%前後まで上昇した場合
- 日銀の利上げ継続で変動金利は今後も緩やかに上昇する見通し
- 最終的には「金利リスクを取れるかどうか」と「ライフプランとの相性」で判断する
複数の住宅会社から間取りプラン・資金計画・土地情報を無料で一括提案してもらえます。
複数社のプランを無料で比較する関連記事
エンジニアとして会社を経営する運営者が個人で立ち上げたメディア。 賃貸暮らしの立場から「住宅の相場をちゃんと数字で理解する」をテーマに、 記事とシミュレーターツールで情報を提供しています。