公開: 2026年3月23日更新: 2026年3月23日著者: 住まい相場ナビ編集部

住宅ローン借り換えのタイミングと目安【2026年版】得する条件と手順

借り換えで得するのは「金利差1%以上・残債1000万以上・残年数10年以上」が目安。2026年金利上昇局面での借り換え判断ポイントと手順を解説。

住宅ローンの借り換えで「数百万円得した」という話を聞きますが、すべてのケースで得をするわけではありません。

結論から言うと、借り換えで得できるのは「金利差1%以上・残債1,000万円以上・残年数10年以上」の3条件が揃う場合が目安です。2026年は金利上昇局面のため、固定金利で借りている方は判断が難しい一方、変動金利で借りている方は固定への切り替えを含めた検討価値があります。

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借り換えで得する3条件

以下の3つが揃うほど、借り換えの効果が大きくなります。

3つすべて揃っている場合：借り換えの効果が出やすい 2つの場合：試算して判断 1つ以下：多くの場合、諸費用を回収できない

現在の金利	借り換え後の金利	月々の差額	総利息の節約額（試算）
2.0%	1.0%	約▲10,000円	約250万円
2.0%	0.8%	約▲12,000円	約300万円
1.5%	1.0%	約▲5,000円	約120万円
1.5%	0.8%	約▲7,000円	約180万円

*諸費用（約50〜100万円）を引いた実質節約額で判断すること。

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借り換えには以下の諸費用がかかります。節約額がこの費用を上回るか確認することが重要です。

固定手数料型（5万〜10万円程度）の金融機関を選ぶことで費用を抑えられる場合もあります。

2024年以降、日銀の利上げにより変動金利が上昇しています。この局面での借り換えの考え方を整理します。

金利上昇が続く場合、今後さらに返済額が増える可能性があります。

数年前に固定金利で借りた方は、現在の変動金利（0.5〜1%台）との差が大きく、借り換えで節約できる可能性があります。

すでに低金利で固定されている場合、借り換えのメリットは小さいことが多いです。

審査から実行まで通常1〜2ヶ月かかります。転職直後・産休中など属性が変わった時期は審査に影響する場合があります。

新規借り入れと同様に、以下が審査の対象となります。

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