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公開: 2026年3月18日著者: 住まい相場ナビ編集部

フラット35でいくら借りられる？年収別借入可能額の早見表【2026年版】

フラット35の年収別借入可能額を早見表で直答。年収300〜1000万円の借入目安（返済負担率25%・35%）と月々返済額を一覧で確認できます。

フラット35でいくら借りられるか、年収ごとに一覧でまとめました。

結論：年収500万円で借入可能額の目安は3,200〜4,500万円（金利1.9%・35年返済）です。 ただし実際の審査では他の借入状況・雇用形態・物件の技術基準も評価されます。

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フラット35の審査基準（返済負担率）

フラット35では、**返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）**が審査の主な基準です。

年収返済負担率の上限
年収400万円未満30%以下
年収400万円以上35%以下

ただし、上限いっぱいまで借りると家計が圧迫されます。 安全ラインは返済負担率25%以下とされています。

→ 住宅ローン返済負担率の目安

年収別 借入可能額の早見表

前提条件：金利1.9%（フラット35の2026年目安）、返済期間35年

年収返済負担率25%（推奨ライン）返済負担率35%（フラット35上限）
300万円約1,900万円約2,300万円（※30%上限）
350万円約2,200万円約2,700万円（※30%上限）
400万円約2,600万円約3,600万円
500万円約3,200万円約4,500万円
600万円約3,800万円約5,400万円
700万円約4,500万円約6,300万円
800万円約5,100万円約7,200万円
1000万円約6,400万円約8,000万円※

※借入上限は8,000万円。年収400万円未満は返済負担率の上限が30%。

月々返済額の目安（金利1.9%・35年返済）

借入額別の月々返済額の目安です（フラット35 金利1.9%・35年返済）。

借入額月々返済額総返済額うち利息
2,000万円約6.5万円約2,739万円約739万円
2,500万円約8.2万円約3,424万円約924万円
3,000万円約9.8万円約4,109万円約1,109万円
3,500万円約11.4万円約4,794万円約1,294万円
4,000万円約13.0万円約5,478万円約1,478万円
4,500万円約14.7万円約6,163万円約1,663万円
5,000万円約16.3万円約6,848万円約1,848万円

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年収・返済負担率・金利を入力するだけで、借入可能額と月返済目安を即時算出します。

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変動金利との比較

同じ3,000万円を借りた場合の比較です。

ローンタイプ金利月々返済総返済額
変動金利0.5%約7.8万円約3,270万円
フラット351.9%約9.8万円約4,109万円

月々約2万円、総返済額で約840万円の差があります。

ただし、変動金利は今後の金利上昇リスクを借り手が負います。 フラット35は金利が固定されるため、将来の返済額が変わらない安心感があります。

フラット35S（優遇金利）で借りる場合

省エネ性能の高い住宅は「フラット35S」として当初一定期間金利が引き下げられます。

適用タイプ優遇内容
ZEH基準当初10年間 -0.25%
省エネ基準当初5年間 -0.25%

例：金利1.9%のフラット35Sで3,000万円を借りた場合、 当初10年は1.65%が適用されます（ZEH基準の場合）。

借入前に確認すること

返済負担率のチェック

フラット35の上限（年収400万円以上は35%）いっぱいまで借りると、家計の余裕がなくなります。

教育費・老後資金・生活費を考慮すると、25%以下が安全ラインです。

他の借入状況

カーローン・カードローン・奨学金ローンなどの返済額も、返済負担率に合算されます。 他のローンが多いと、フラット35の借入可能額は減ります。

物件の技術基準

フラット35は民間銀行ローンと異なり、**建物の技術基準（耐震・省エネ等）**を満たす物件でなければ利用できません。 申込前に物件が基準を満たすか確認が必要です。

年収倍率との対応

年収倍率（住宅価格 ÷ 年収）の目安と比較してみましょう。

年収推奨借入額（25%ライン）住宅価格目安（頭金10%）
400万円約2,600万円約2,900万円
500万円約3,200万円約3,600万円
600万円約3,800万円約4,200万円
700万円約4,500万円約5,000万円

→ 住宅ローンの年収倍率の目安

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まとめ

  • フラット35の借入可能額は年収500万円で3,200〜4,500万円が目安（金利1.9%・35年返済）
  • フラット35の返済負担率上限は年収400万円以上で35%、未満は30%
  • 安全に返済できるラインは返済負担率25%以下
  • 変動金利より月々返済は多くなるが、金利固定の安心感がある

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住まい相場ナビ編集部

エンジニアとして会社を経営する運営者が個人で立ち上げたメディア。 賃貸暮らしの立場から「住宅の相場をちゃんと数字で理解する」をテーマに、 記事とシミュレーターツールで情報を提供しています。