住宅ローンの選び方・比較のポイント【2026年版】銀行・ネット銀行・フラット35の違い
住宅ローンは変動金利0.3〜0.5%（ネット銀行）〜固定1.8〜2.3%（フラット35）まで幅がある。金利だけでなく審査通過率・団信・手数料・繰上返済条件で比較する5つのポイントを解説します。
住宅ローンを選ぶとき、「金利が低ければいい」と思いがちですが、金利だけで選ぶと後悔するケースがあります。審査の通りやすさ・手数料・団信の手厚さ・繰上返済のしやすさが、実質的なコストに大きく影響するためです。
この記事では住宅ローン選びで押さえるべき5つの比較ポイントを解説します。
この記事でわかること：
- 銀行・ネット銀行・フラット35の特徴と向き不向き
- 金利以外で比較すべき5つのポイント
- 自分に合ったローンを選ぶための考え方
まず「タイプ別の特徴」を把握する
| タイプ | 代表例 | 金利目安（変動） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| メガバンク・地銀 | 三菱UFJ・みずほ・地方銀行 | 0.5〜0.8% | 対面相談・審査の融通が利きやすい |
| ネット銀行 | auじぶん・楽天・住信SBI | 0.3〜0.5% | 金利最安水準・諸費用も安め |
| フラット35 | 住宅金融支援機構 | 固定1.8〜2.3% | 全期間固定・収入合算・審査基準が明確 |
| 信用金庫・労金 | 各地域 | 0.6〜1.0% | 地域密着・給与天引き組合員が有利 |
比較ポイント①：金利タイプ（変動 vs 固定）
住宅ローン選びで最初に決めるのが変動金利か固定金利かです。
| 変動金利 | 固定金利（フラット35） | |
|---|---|---|
| 金利水準 | 0.3〜0.8%（現在） | 1.8〜2.3% |
| 金利変動リスク | あり（半年ごとに見直し） | なし（全期間固定） |
| 月返済額 | 低い（低金利時） | 高いが確定している |
| 向く人 | 返済期間を短くしたい・繰上返済を積極的に行う人 | 長期で計画的に返したい・金利上昇が不安な人 |
変動金利と固定金利の差（3,000万円・35年の場合）：
- 変動0.5%：月々約7.8万円
- 固定2.0%：月々約9.9万円
- 月々約2.1万円・35年で約882万円の差
→ 固定金利と変動金利どちらが得？2026年シミュレーションで徹底比較
比較ポイント②：審査通過率・審査の通りやすさ
金利が低くても審査が通らなければ意味がありません。
| 審査が通りやすい条件 | 詳細 |
|---|---|
| 勤続年数 | 一般的に2年以上（ネット銀行は3年以上を求めることも） |
| 返済負担率 | 年収に対するローン返済額の割合。銀行は35%以内、フラット35は返済比率基準あり |
| 雇用形態 | 正社員が有利。非正規・自営業はフラット35や審査が緩い地銀を検討 |
| 健康状態 | 団信加入が必須（持病がある場合はワイド団信対応銀行を探す） |
フラット35は審査基準が公開されており、返済負担率の基準が明確なため自営業・非正規の方でも利用しやすい面があります。
→ 住宅ローン審査の基準とは？通過率を上げるポイント
→ フラット35とは？仕組み・金利・メリットデメリット
比較ポイント③：諸費用（手数料・保証料）
金利が安くても初期費用が高いと実質的なコスト差が縮まります。
| 費用の種類 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 融資手数料（定率型） | 借入額の2.2% | ネット銀行に多い（3,000万なら約66万円） |
| 融資手数料（定額型） | 3〜5万円 | 金利がやや高めのケースが多い |
| 保証料 | 0〜借入額の2% | 不要の銀行が増えている |
| 登記費用 | 10〜30万円 | 司法書士費用含む（ローン種類に関わらず発生） |
「金利0.1%の差」と「手数料の差」を30〜35年スパンで比較してから判断することが重要です。
比較ポイント④：団信（団体信用生命保険）の内容
団信は万が一のときに残りのローンが完済される保険です。付帯する保障内容がローンによって大きく異なります。
| 団信の種類 | 対象 | 費用（目安） |
|---|---|---|
| 一般団信 | 死亡・高度障害 | 金利に含まれる（追加コストなし） |
| がん保障特約 | 診断確定で残債がゼロに | 金利+0.1〜0.2% |
| 3大疾病特約 | がん+急性心筋梗塞+脳卒中 | 金利+0.2〜0.3% |
| ワイド団信 | 持病があっても加入できる | 金利+0.3% |
保障を厚くするほど金利は上がりますが、単体の生命保険より割安になるケースも多いです。持病がある方はワイド団信対応銀行を優先して探す必要があります。
比較ポイント⑤：繰上返済の条件
繰上返済を積極的に行う予定の方は、繰上返済の最低金額・手数料・方法を確認してください。
| タイプ | 繰上返済条件 |
|---|---|
| ネット銀行 | 1万円〜・無料・ネットで手続き可能（最も使いやすい） |
| メガバンク（窓口） | 10〜100万円〜・手数料無料〜1万円 |
| フラット35 | 10万円〜・無料（ネット手続き可） |
ネット銀行は繰上返済の使い勝手が良く、積極的に返済したい人に向いています。
どのタイプが向いているか
| こんな人に | 向いているローン |
|---|---|
| とにかく金利を低くしたい | ネット銀行の変動金利 |
| 金利変動が不安・長期計画を立てたい | フラット35（全期間固定） |
| 審査に不安がある（自営業・非正規） | フラット35・地銀 |
| 大きな団信保障が欲しい | がん保障・3大疾病特約付きの銀行 |
| 対面相談で安心したい | メガバンク・地方銀行・信金 |
複数の銀行を比較するには
住宅ローンは1行だけで決めず、最低2〜3行の事前審査を受けてから選ぶのが基本です。
比較するときは：
- 金利（実質金利）：手数料込みで比較する
- 審査通過率：事前審査を並行して出す
- 団信の内容：保障範囲・保険料コストを確認
- サービス性：繰上返済・相談窓口のしやすさ
まとめ
- 住宅ローン選びは「金利」だけでなく審査通過率・手数料・団信・繰上返済条件の5つで比較する
- ネット銀行は金利最安・手数料安・繰上返済しやすいが、対面サポートなし
- フラット35は固定・審査基準が明確で自営業や非正規の人にも向く
- 複数行に事前審査を出して比較してから決めるのが基本
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