住宅ローン控除とは？2026年版 条件・控除額の計算・確定申告の手順
住宅ローン控除は年末残高の0.7%が最大13年間戻ってくる制度。2026年の所得・床面積・入居要件と、年収別の控除シミュレーション・確定申告の手順をわかりやすく解説します。
住宅を購入した年の翌年から始まる「住宅ローン控除」は、毎年数十万円の税金が戻ってくる可能性がある制度です。
ただし、適用には所得・床面積・入居時期などの要件があります。この記事では、2026年時点の条件・控除額の計算方法・確定申告の手順をまとめて解説します。
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無料で間取りプランをもらう住宅ローン控除とは
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンの**年末残高の0.7%**が所得税から控除される制度です。
控除しきれない分は翌年の住民税からも差し引かれます（上限あり）。
控除期間
| 住宅の種類 | 控除期間 |
|---|---|
| 新築住宅（認定長期優良・低炭素） | 13年 |
| 新築住宅（その他） | 13年 |
| 中古住宅 | 10年 |
2026年の適用要件
住宅ローン控除を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 所得要件 | 合計所得2,000万円以下 |
| 床面積 | 50m²以上（一部40m²以上も可） |
| 居住要件 | 取得した住宅に自ら居住すること |
| ローン要件 | 返済期間10年以上の住宅ローン |
| 耐震要件 | 新耐震基準を満たすこと（中古住宅の場合） |
注意: 所得が2,000万円を超える年は、その年に限り控除が受けられません。
控除額の計算方法
住宅ローン控除の計算式はシンプルです。
年間控除額 = 年末ローン残高 × 0.7%
ただし、住宅の種類によって**残高上限（借入限度額）**が異なります。
借入限度額と最大控除額（2024〜2025年入居）
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 13年合計上限 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 24.5万円 | 318.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 21.0万円 | 273万円 |
| その他の住宅（新築） | 0円（2024年以降入居は原則対象外） | — | — |
| 中古住宅（認定） | 3,000万円 | 21.0万円 | 210万円（10年） |
| 中古住宅（その他） | 2,000万円 | 14.0万円 | 140万円（10年） |
※2026年以降の入居分は制度改正の可能性があります。最新情報は国土交通省・国税庁のサイトをご確認ください。
年収別・控除シミュレーション
控除は所得税から差し引かれます。所得税が少ない場合は控除しきれないため、実際に戻ってくる金額は限度額より少なくなることがあります。
例：借入3,000万円・省エネ基準適合住宅・35年返済
| 年収 | 所得税（概算） | 控除額（年末残高×0.7%） | 実際に戻る金額 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 約7万円 | 約21万円 | 約7万円（所得税上限） |
| 500万円 | 約12万円 | 約21万円 | 約12万円 |
| 600万円 | 約20万円 | 約21万円 | 約20万円 |
| 700万円 | 約30万円 | 約21万円 | 約21万円（満額） |
| 800万円 | 約45万円 | 約21万円 | 約21万円（満額） |
年収が低いほど所得税も少ないため、控除の恩恵を満額受けにくくなります。
住民税からも控除される（上限あり）
所得税から控除しきれなかった分は、翌年の住民税から差し引かれます。
ただし、住民税から控除できる上限は「前年の課税所得 × 5%（最大9.75万円）」です。
たとえば年収400万円の場合、所得税で引ききれない分を住民税から引けますが、9.75万円が上限です。
確定申告の手順
初年度：自分で確定申告が必要
住宅ローン控除の初年度は、必ず確定申告が必要です。
必要書類：
- 確定申告書（税務署またはe-Taxで入手）
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書（金融機関から郵送）
- 建物・土地の売買契約書のコピー
- 登記事項証明書
- 住民票の写し
- 耐震基準適合証明書など（中古住宅の場合）
申告期間: 翌年2月16日〜3月15日（e-Taxは1月から可能）
2年目以降：年末調整で自動対応（会社員の場合）
会社員の場合、2年目以降は会社の年末調整で自動的に控除が適用されます。
毎年10〜11月頃に金融機関から届く「残高証明書」を会社に提出するだけでOKです。
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家づくりの提案を一括で受け取る住宅ローン控除と繰り上げ返済の関係
住宅ローン控除を受けている間に繰り上げ返済をすると、残高が減る → 控除額も減るという関係になります。
たとえば残高3,000万円なら年21万円の控除ですが、繰り上げ返済で2,000万円にすると年14万円に下がります。
控除期間中は「繰り上げ返済の節約額」と「控除の減少額」を比較して判断するのが賢明です。
住宅ローン控除を最大活用するポイント
- 省エネ基準適合住宅・ZEH・認定住宅を選ぶ → 借入限度額が上がる
- 入居タイミングを確認する → 入居した年が適用年度を決める
- 繰り上げ返済の時期を慎重に考える → 控除期間終了後が最適
- e-Taxで確定申告する → 還付金が早く振り込まれる（1〜2週間程度）
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