中古住宅購入の流れ【2026年版】内覧から入居まで何か月かかる？チェックリスト付き

中古住宅の購入は予算設定から引き渡しまで最短2〜3か月、一般的には3〜6か月かかります。新築マンションと異なり、すでに建物が完成しているため決済・引き渡しまでのスピードが速い一方、「建物の状態確認」「瑕疵担保責任」など中古特有の注意点があります。

全体のスケジュールをまず把握しておきましょう。

ステップ	内容	所要時間の目安
STEP1	予算設定・住宅ローン事前審査	1〜2週間
STEP2	物件探し・内覧	1〜3か月
STEP3	インスペクション（建物調査）	1〜2週間
STEP4	購入申込（買付証明書の提出）	1〜2日
STEP5	重要事項説明・売買契約	1〜2週間
STEP6	住宅ローン本申込・審査	2〜4週間
STEP7	残金決済・所有権移転登記	1〜2か月（契約後）
STEP8	引き渡し・入居	決済後すぐ〜1か月

この記事でわかること：

• 中古住宅購入の全ステップと各段階の所要時間
• インスペクション（建物調査）の必要性と費用
• 売買契約・引き渡しで確認すべき中古特有のポイント
• 住宅ローン審査で中古住宅が注意すべき点

---

STEP1：予算設定・住宅ローン事前審査

購入予算の考え方

まず「いくらまで買えるか」を明確にします。中古住宅購入の総費用は物件価格だけでなく、次の費用も加算して考えることが必要です。

費用の種類	目安
物件価格	—
諸費用（仲介手数料・税金・登記費用など）	物件価格の6〜10%
リフォーム・修繕費用	0〜500万円以上
引越し費用	5〜20万円

中古住宅は諸費用率が新築より高いことに注意してください。新築マンションの諸費用が3〜5%なのに対し、中古は仲介手数料（物件価格の3%＋6万円）が発生するため6〜10%となります。

住宅購入全体の予算設計については住宅購入の予算はいくら？年収・頭金・諸費用から計算する方法で詳しく解説しています。

住宅ローン事前審査は早めに申し込む

中古住宅は「先着順」で売れることが多く、気に入った物件を見つけた段階で事前審査が完了していないと購入申込が遅れます。物件探しを始める前または並行して、複数の金融機関に事前審査を申し込むのがおすすめです。

• 事前審査の回答：申込から3日〜1週間
• 複数行への同時申込は信用情報に大きく影響しない（審査段階では「照会」のみ）
• ネット銀行・メガバンク・フラット35など複数の選択肢を比較する

住宅ローンの選び方については住宅ローンの選び方・比較のポイント【2026年版】を参照してください。

---

STEP2：物件探し・内覧

中古住宅の探し方

中古住宅はSUUMO・HOME'S・アットホームなどの不動産ポータルサイトに掲載されています。ただし、**掲載前に売れる「未公開物件」**も多いため、信頼できる不動産会社に希望条件を登録しておくことが有効です。

探し方	特徴
ポータルサイト（SUUMO等）	最も多くの物件を一覧できる。ただし情報が古い場合もある
不動産会社への直接相談	未公開物件や新着情報を早く入手できる
地元の仲介会社	エリア密着型で詳細情報を持っていることが多い

内覧時に中古特有のチェックポイント

新築と違い、中古住宅は実物の状態をしっかり確認することが重要です。

建物の状態チェック

• 外壁のひび割れ・塗装の剥がれ・カビ・コケはないか
• 屋根の状態（できれば写真や資料で確認）
• 雨漏りの痕・シミがないか（天井・押入れ内を確認）
• 床の傾き・ゆがみ・きしみはないか
• 水回り（水圧・排水・カビ・錆び）の状態

管理・権利関係のチェック

• 登記簿の権利関係（抵当権・差押えなど）
• 境界線・隣地との関係（土地の場合）
• 管理費・修繕積立金（マンションの場合）とその滞納の有無
• 近隣に嫌悪施設がないか

---

STEP3：インスペクション（建物調査）

インスペクションとは？

インスペクションとは、建物の状態を専門家（建築士・ホームインスペクター）が調査することです。2018年の宅建業法改正により、不動産会社はインスペクションの斡旋について購入者に説明する義務が生じました。

項目	内容
費用	4〜10万円（規模・調査範囲による）
所要時間	2〜3時間（目視調査の場合）
実施タイミング	売買契約前（買付証明書提出後・売主の承諾を得て）

**中古住宅ではインスペクションを強く推奨します。**特に次のケースは必須と考えてください。

• 築20年以上の木造住宅
• リフォーム歴が不明な物件
• 価格が相場より明らかに安い物件

インスペクションで問題が発見された場合、売主との価格交渉・修繕の要求・契約解除の根拠にできます。

---

STEP4：購入申込（買付証明書の提出）

気に入った物件が見つかったら「購入申込書（買付証明書）」を提出します。申込と同時に「希望購入価格」を提示して価格交渉をすることも可能です。

中古住宅の価格交渉のポイント

• 売り出しから3か月以上経過している物件は値引き交渉しやすい
• インスペクションで不具合が見つかった場合は修繕費相当額の値引きを要求できる
• 築年数・エリアの相場を把握した上で交渉する

→ 中古住宅の全国・都市別の相場は中古住宅の相場はいくら？全国・都市別の平均価格【2026年版】で確認できます。

---

STEP5：重要事項説明・売買契約

重要事項説明書のポイント

売買契約の前に、宅建士から「重要事項説明書」の説明を受けます。中古住宅では特に次の点を必ず確認してください。

• 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の範囲と期間
  • 売主が個人の場合：免責特約が設定されることが多い
  • 売主が不動産会社の場合：最低2年間の担保責任が法定
• 耐震基準の適合状況：1981年以前の旧耐震基準の建物は住宅ローン控除の条件を確認
• リフォーム歴・修繕履歴：過去の工事内容を確認する

手付金の相場

売買契約時に「手付金」を支払います。中古住宅の手付金は**物件価格の5〜10%**が一般的です。

物件価格	手付金の目安
2,000万円	100〜200万円
3,000万円	150〜300万円
4,000万円	200〜400万円

手付金は後で住宅購入費用に充当されますが、購入者都合でキャンセルした場合は没収されます。契約後の解除は手付金放棄または違約金が発生することを覚えておきましょう。

---

STEP6：住宅ローン本申込・審査

事前審査（仮審査）が通った金融機関に本申込をします。本審査には2〜4週間かかります。

中古住宅で住宅ローンを組む際の注意点

耐震基準の確認

• 旧耐震基準（1981年5月以前）の建物は住宅ローン控除の対象外になる場合がある
• ただし「耐震基準適合証明書」を取得すれば控除対象になる

物件の担保評価

• 古い建物は「担保価値が低い」と判断され、融資額が物件価格を下回ることがある（担保割れ）
• その場合は頭金を増やすか、担保評価の基準が異なる金融機関を選ぶ

フラット35の活用

中古住宅でもフラット35（住宅金融支援機構の長期固定金利ローン）を利用できます。ただし「技術基準（建築基準法・住宅金融支援機構の技術基準）」に適合していることが条件です。

---

STEP7：残金決済・所有権移転登記

住宅ローンの融資が実行される日（決済日）に、次の手続きをまとめて行います。

手続き	内容
残金の支払い	物件価格 − 手付金を売主に振り込み
所有権移転登記	司法書士が法務局に申請（当日中に完了）
鍵の受け渡し	決済確認後に売主から鍵を受け取る
住宅ローンの抵当権設定	銀行のローンに対して建物に抵当権が設定される

決済当日は銀行・司法書士・売主・買主・不動産会社が一堂に集まり、2〜3時間程度で完了するのが一般的です。

---

STEP8：引き渡し・入居

決済と同日に引き渡しとなることが多いですが、売主の都合（引越しの準備など）で決済から1〜2か月後になることもあります。

入居前に確認すること

• 鍵の本数を確認・必要に応じて鍵交換（1万〜3万円）
• ガス・電気・水道の開通手続き
• 住所変更（運転免許・マイナンバーカード・金融機関）
• 火災保険の加入（住宅ローンでは必須）
• リフォームが必要な場合は引き渡し後に着工

---

中古住宅 vs 新築マンション：どちらを選ぶか

中古住宅と新築の選択に迷っている方は新築 vs 中古住宅 どちらが得か？費用・リスク・資産性を比較【2026年版】も参考にしてください。

比較項目	中古住宅	新築マンション
価格	低い（新築の5〜7割）	高い
購入までの期間	2〜6か月（比較的短い）	3〜12か月（竣工待ちあり）
建物の状態確認	現物確認できる	完成前で確認しにくい
諸費用率	6〜10%（高め）	3〜5%
リフォームの必要性	場合による	不要（即入居可能）
住宅ローン控除	条件あり（築年数・耐震基準）	条件を満たしやすい

まとめ

中古住宅購入で失敗しないための3つのポイント：

1. インスペクションを必ず実施する：目視では発見できない構造上の問題・雨漏りを事前にチェック
2. 事前審査は物件探しと並行して：中古は売れるスピードが速く、審査が遅れると申込できないことも
3. 瑕疵担保責任の範囲を売買契約前に確認する：売主が個人の場合は免責条件に注意

住宅購入を初めて検討する方は初めての住宅購入ガイド【2026年版】も合わせてご覧ください。

実際の借入可能額は住宅ローン借入可能額シミュレーターで確認できます。

---

住宅購入・住宅ローンに関するガイド一覧へ