公開: 2026年4月12日更新: 2026年4月12日著者: 住まい相場ナビ編集部

住宅ローンおすすめ比較【2026年版】金利・審査・手数料で選ぶ5選

変動金利最安0.3%台（ネット銀行）〜全期間固定フラット35まで。金利・審査通過率・手数料・団信の4軸で徹底比較。年収別・状況別のおすすめも解説します。

住宅ローンは「金利が低い＝おすすめ」とは限りません。審査通過率・手数料・団信の充実度・繰上返済のしやすさが、総コストと使い勝手に大きく影響するためです。

この記事では金利・審査・手数料・団信の4軸で主要な住宅ローンを比較し、状況別のおすすめを解説します。

この記事でわかること：

主要5タイプの住宅ローンの特徴と金利水準
金利以外で差がつく比較ポイント4つ
年収・職業・リスク許容度別のおすすめパターン

主要タイプ別の比較一覧（2026年版）

タイプ	代表例	変動金利目安	固定金利目安	特徴
ネット銀行	住信SBIネット・auじぶん・楽天	0.3〜0.5%	0.8〜1.2%	金利最安・諸費用も安め・対面なし
メガバンク	三菱UFJ・みずほ・三井住友	0.5〜0.8%	1.0〜1.5%	安心感・審査に融通・対面相談あり
地方銀行・信金	各地域の金融機関	0.6〜1.0%	1.2〜2.0%	地域密着・組合員優遇あり
フラット35	住宅金融支援機構	—	1.8〜2.3%（全期間固定）	収入合算・自営業OK・審査基準が明確
財形住宅融資	勤め先の財形制度	変動型あり	固定1.5%前後	財形貯蓄が条件・低金利で借りやすい

比較ポイント①：実質金利（諸費用込み）

表面金利が低くても手数料が高ければ実質コストは変わらないケースがあります。

ローンタイプ	融資手数料目安	保証料	備考
ネット銀行（SBI等）	借入額の2.2%	なし	手数料型が多い
メガバンク	3〜5万円固定 + 保証料	0.2〜0.3%/年 or 一括	保証料込みで比較が必要
フラット35	借入額の0.5〜2.0%	なし	取扱金融機関による

計算例（3,000万円・35年）

ネット銀行：手数料66万円・保証料0円
メガバンク（保証料一括型）：手数料5万円・保証料60〜90万円

金利だけでなく「初期費用総額」で比較することが重要です。

比較ポイント②：審査通過率・通りやすさ

審査が通りやすいのはどこか

状況	通りやすいローン
会社員・公務員・年収400万以上	ネット銀行・メガバンクどちらでも可
年収300〜400万円台（低め）	地銀・信金・フラット35
自営業・フリーランス	フラット35（2年の確定申告書で審査）
奨学金・カーローンあり	返済負担率を確認。フラット35が柔軟
健康に不安がある	団信条件をクリアできるか先に確認

→ 審査基準の詳細は住宅ローン審査の基準とは？通過率を上げるポイントをご覧ください。

比較ポイント③：団信（団体信用生命保険）の充実度

団信は「万が一の時にローンがゼロになる」保険です。内容によって月々のコストが変わります。

保障内容	費用の目安	おすすめの人
死亡・高度障害のみ（基本）	金利上乗せなし	若い・健康な人
がん特約	+0.1〜0.2%程度	40代以上・家族持ち
3大疾病（がん・心疾患・脳卒中）	+0.2〜0.3%程度	病歴リスクがある人
全疾病保障	+0.2〜0.4%程度	最大限の保障を求める人

→ 団信の仕組みと選び方は住宅ローンの団信（団体信用生命保険）とは？で解説しています。

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比較ポイント④：繰上返済・見直しのしやすさ

繰上返済ができるかどうかで、総返済額が数百万円変わることがあります。

ローン	繰上返済手数料	最低繰上返済額	特徴
ネット銀行（SBI等）	無料	1円〜	最も柔軟。スマホから操作可
メガバンク	無料〜1万円	10万円〜	窓口・ネット両対応
フラット35	無料	100万円〜	最低額が高め

繰上返済の効果試算は住宅ローン繰上返済の効果早見表を参照してください。

状況別おすすめパターン

① とにかく金利を安くしたい → ネット銀行の変動金利

住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・楽天銀行など。変動金利0.3〜0.5%台が中心で、金利水準は最安水準。ただし金利上昇リスクは自分で管理する必要があります。

→ 変動金利のリスクと対策は住宅ローン変動金利のリスク【2026年版】を参照

② 金利変動が不安・35年の安心感が欲しい → フラット35

全期間固定で1.8〜2.3%台。変動に比べると高めですが完済まで返済額が変わらない安心感があります。2026年以降の利上げリスクを避けたい人に向いています。

→ フラット35と変動金利どちらが得？シミュレーションで徹底比較

③ 審査に不安がある（自営業・低収入・奨学金あり） → フラット35・地銀

フラット35は「2年間の確定申告書提出」で自営業でも借りられます。地銀・信金は担当者裁量で審査が通るケースもあります。

④ 対面で相談したい → メガバンク・地方銀行

金利はネット銀行より高めですが、支店での対面相談・細かい事情の説明ができます。初めての住宅購入で不安が多い人に向いています。

事前審査は2〜3行に出すのが基本

住宅ローンは事前審査を複数行に出してから決めるのが基本です。

事前審査の注意点：

1行で断られても他行で通る場合がある
信用情報への影響は小さい（ソフトインクワイリー）
審査結果・金利提示を比べてから本申込を決める

→ 住宅ローンの選び方・比較のポイント【2026年版】

まとめ

金利最安はネット銀行の変動金利（0.3〜0.5%台）。ただし金利上昇リスクあり
安定を重視するならフラット35（全期間固定1.8〜2.3%台）
審査が不安なら地銀・フラット35。自営業ならフラット35一択
手数料・保証料・団信コストも含めて「実質コスト」で比較すること
複数行に事前審査を出してから選ぶのが基本