住宅ローンは何年ローンが得？返済期間35年vs20年の総返済額を早見表で比較【2026年版】

住宅ローンの返済期間は35年が最長かつ最も一般的な選択肢ですが、返済期間を短くすると月返済は増えても総返済額を大幅に減らせます。3,000万円借入・金利1.0%の場合、35年と20年では総返済額の差は約260万円になります。収入・家族構成・繰上返済の予定によって最適な返済期間は変わります。

この記事でわかること：

• 返済期間別の月返済額・総返済額の早見表（借入額別）
• 35年ローンと20年・25年・30年ローンの総返済額の差
• 年収別・ライフスタイル別の推奨返済期間
• 繰上返済で期間短縮する場合との比較

返済期間別の月返済額早見表

借入額3,000万円・金利1.0%の場合：

返済期間	月返済額	総返済額	総利息
20年	約13.8万円	約3,310万円	約310万円
25年	約11.3万円	約3,380万円	約380万円
30年	約9.7万円	約3,490万円	約490万円
35年	約8.5万円	約3,570万円	約570万円

35年と20年の差：月返済5.3万円増 / 総返済額260万円減

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借入額別・金利別の返済期間比較

金利0.5%（変動金利の目安）

借入額	20年	25年	30年	35年
2,000万円	月8.7万円	月7.2万円	月6.3万円	月5.6万円
3,000万円	月13.1万円	月10.8万円	月9.4万円	月8.4万円
4,000万円	月17.5万円	月14.4万円	月12.5万円	月11.2万円
5,000万円	月21.8万円	月17.9万円	月15.6万円	月14.0万円

金利1.0%

借入額	20年	25年	30年	35年
2,000万円	月9.2万円	月7.5万円	月6.4万円	月5.7万円
3,000万円	月13.8万円	月11.3万円	月9.7万円	約8.5万円
4,000万円	月18.4万円	月15.0万円	月12.9万円	月11.3万円
5,000万円	月23.0万円	月18.7万円	月16.1万円	月14.1万円

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35年ローンを選ぶべきケース

① 月の返済負担を抑えたい

35年ローンは月返済額が最も少なくなります。子どもの教育費・老後資金の積み立てと並行して返済するためには、月の支払いを低く抑える方が家計の安定度が上がります。

返済負担率の目安：月収の25〜30%以内に抑えることが一般的な安全ライン

→ 住宅ローンの返済負担率の目安【2026年版】安全ラインと計算方法

② 繰上返済で期間短縮する予定がある

35年ローンで組んでおき、余裕ができたときに繰上返済をすることで、実質的な返済期間を短縮しながら月の返済を低く抑えることができます。変動金利で組む場合は金利上昇リスクに備えて繰上返済の余力を持っておくことが重要です。

→ 住宅ローン繰上返済のメリット・デメリット【2026年版】

③ 今の収入がまだ低く、今後収入が上がる予定がある

20〜30代前半で住宅を購入する場合、現在の収入は将来より低い可能性があります。今は月返済を低く抑え、収入が上がったときに繰上返済する戦略が有効です。

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返済期間を短くする（20〜30年）メリット

① 総利息を大幅に削減できる

35年と20年の利息差（金利1.0%・借入額別）：

借入額	35年の総利息	20年の総利息	差額
2,000万円	約380万円	約210万円	約170万円
3,000万円	約570万円	約310万円	約260万円
4,000万円	約760万円	約410万円	約350万円
5,000万円	約950万円	約510万円	約440万円

② 老後前にローンを完済できる

35年ローンを40歳で組むと完済は75歳。20〜25年ローンなら60〜65歳での完済が可能になり、老後の生活設計が立てやすくなります。

→ 住宅ローンは何歳まで借りられる？年齢制限と審査のポイント

③ 変動金利のリスクを軽減できる

返済期間が短いほど金利上昇リスクの影響を受ける年数が短くなります。変動金利で返済期間を短くする選択は、リスク軽減の観点からも有効です。

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年収別の推奨返済期間

年収	借入額の目安	推奨返済期間	月返済の目安
400万円	2,000〜2,500万円	35年	5〜7万円
500万円	2,500〜3,500万円	35年	7〜10万円
600万円	3,000〜4,000万円	30〜35年	9〜12万円
700万円	3,500〜4,500万円	25〜35年	11〜15万円
800万円	4,000〜5,500万円	20〜30年	13〜18万円
1,000万円	5,000〜7,000万円	20〜25年	15〜23万円

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繰上返済と返済期間短縮の比較

シミュレーション：借入3,000万円・金利1.0%・35年

パターン	毎月の負担	実質完済年数	総利息
35年ローン（繰上なし）	8.5万円	35年	570万円
35年ローン＋年50万円繰上返済	8.5万円＋月4.2万円	約25年	約370万円
25年ローン（最初から）	11.3万円	25年	380万円
20年ローン（最初から）	13.8万円	20年	310万円

「35年ローン＋繰上返済」は柔軟性が高いですが、繰上返済の実行には意志と余裕が必要です。「最初から短期ローン」は強制的に返済が進むメリットがあります。

→ 住宅ローン繰上返済の効果早見表【2026年版】100万・300万・500万でいくら変わる？

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まとめ

• 35年ローンは月返済を最小化できるが、総返済額は最大になる
• 3,000万円借入・金利1.0%で35年と20年の総利息差は約260万円
• 若い世代・収入が今後上がる見込みがある場合は35年ローン＋繰上返済の組み合わせが有効
• 老後前の完済を目指すなら、購入年齢に応じて20〜25年で設定する選択肢も検討する
• 返済期間の選択は金利タイプ（変動 vs 固定）とセットで考える

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